深圳这家房企踏入清盘终局

　　历经三次延期，但目前仍未能与债权人达成一致。

　　如今，清盘令已下达，汇生国际资本总裁黄立冲向表示，对于债权人与受托人而言，应该尽快组建具代表性的临时债委会，确立信息披露频率、处置费用上限与竞价机制，优先实现有抵押、可快速变现资产的处置，提升时间加权回收率。

　　在黄立冲看来，以花旗国际主导的清盘呈请，是当前内房离岸重组“拖而不决—法院介入—加速出清”的典型缩影，反映出多数个案在现金流枯竭、支持函弱执行、关键债权人未背书下的普遍困境与法院对“拖延战术”的容忍度下降。

　　“这种从单个龙头到更广泛发行人的司法化出清趋势，已在恒大后得到强化。”黄立冲表示，市场普遍预期更多发行人将面临清盘压力，尤其是中小开发商与再融资能力弱、抵押薄弱的主体。

　　2002年在香港注册成立的华南城，是一家综合物流及商品交易中心开发商及运营商，其首个项目正是于2004年投入运营的深圳华南城，曾是最大的跨境电商产业聚集区。以此为根基，华南城“南拓北进”，并于2009年登陆资本市场，业务遍及深圳、南宁、西安、郑州、重庆等城市。

　　尽管业务涉猎范围广泛，但物业开发和销售依旧是华南城的业绩主要2022年5月，特区建发斥资超19亿港元， 完成华南城发行及配发33.5亿股新股份的认购，以29.28%的持股比例成为华南城主要股东兼单一最大股东。此次发行股份所得款项也被华南城用来偿还现有债务。与此同时，华南城创始人郑松兴的持股比例也由此前的28.5%稀释至20.16%，成为第二大股东。

　　背靠国资大股东，华南城与债权人很快达成了协议。2022年7月，作为华南城大股东的特区建发与债权人签订了维好协议，推动华南城5只2022 年、2023年到期的美元债展期至 2024 年，展期期间分期偿付一小部分本金，并统一将10%以上的票面利率调整至 9%。

　　不止于此，特区建发在资产变现和融资贷款方面，也持续给予华南城许多支持，例如以超12亿港元的现金收购华南城旗下深圳第一亚太物业管理有限公司的50%股权、以50亿港元的现金对价认购“西安华南城”项目约69%的股权，推动华南城与多家银行签订60亿港元流动资金银团贷款合同等。

　　这一系列动作并未能从根本上改变华南城的处境。据华南城财报，其2023财年录得公司拥有人应占亏损43.2亿港元；计息负债即期部分总额为港币162.95亿港元，而其现金及银行存款为11.43亿港元。

　　依旧有较大负债压力的华南城，在2023年底再度发起对5只美元债的展期，以进一步延长票据期限、降低票据利率及分期支付票据本金，加强流动资金及现金流量管理。但5笔债券的展期中有4笔债券被债权人否决，仅1笔获得展期；2024年2月有两笔债券违约，其中有一笔正引发了此次清盘。

　　华南城在2024年的境况并未得到改善，反而每况愈下。截至2024年底，该公司总计息负债约302亿港元，其中即期部分约182.4亿港元；而此时的现金及现金等价物仅约0.4亿港元；期内，还有约157.42亿港元有息负债的本金或利息出现违约。再加上高达89.76亿港元的净亏损，核数师对这份财报“无法表示意见”。

　　值得一提的是，由于前述维好协议，早在2024年6月，花旗国际就起诉了维好协议提供方特区建发，申索不少于14.07亿美元的赔偿。

　　如今，华南城面临清盘的命运，对于原本身为“白武士”的特区建发而言，大约是远超预期的结果。黄立冲表示，对于管理层与股东而言，若寻求清盘后重整或资产包交易，应尽快与清盘人就项目层面的延续运营、现金池隔离、处置节奏达成可披露的里程碑，避免价值流失与供应链断裂。

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